Ein wichtiger Anreiz für den Erhalt ehrwürdiger Gebäude: Die Denkmal AfA

Was genau ist die Denkmalschutz AfA?

Bei der Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt der Gesetzgeber die durch Abnutzung von Wirtschaftsgütern über die Jahre entstandene Wertminderung. Der Kauf selbst, also die Anschaffungskosten der Immobilie, verursacht noch keine Vermögensminderung des Käufers, sondern tritt an die Stelle des Bankguthabens bzw. des Kassenbestandes und ist deshalb nicht für die Abschreibung des Denkmals relevant. Für den Gebäudewert kann jedoch die lineare AfA für Wirtschaftsgüter angewendet werden. Erst durch die zu erwartende Abnutzung des Wirtschaftsgutes, in dem Fall der denkmalgeschützten Immobilie, erfolgt eine Wertminderung, die unter dem Punkt Betriebsausgaben oder Werbungskosten durch diese Sonderabschreibung für Denkmalschutz steuerlich abgeschrieben werden kann. Mit der Abschreibung im Denkmalschutz möchte der Gesetzgeber Eigentümer von Denkmalschutz Immobilien unterstützen, da die Sanierungskosten und Restaurierungskosten bei diesen Wirtschaftsgütern sehr hoch sein können. Anders, als die herkömmliche AfA für Wirtschaftsgüter, gilt die Denkmal AfA sowohl für diejenigen, die das schützenswerte Kulturgut zum Eigennutz erwerben als auch für Vermieter von denkmalgeschützten Immobilien. Dem Denkmalschutz wird von staatlicher Seite eine hohe Priorität eingeräumt. Geregelt wird die Abschreibung für ein Denkmal im Denkmalschutzgesetz der einzelnen Bundesländer, das wiederum ein Teilrecht des Verwaltungsrechts darstellt.

Das Sparpotential der Denkmal AfA

Wenn Sie eine Immobilie käuflich erwerben, die unter Denkmalschutz steht, und diese vermieten, haben Sie durch die Denkmal AfA in den ersten 12 Jahren die Möglichkeit, 100% der Modernisierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich geltend zu machen. Zusätzlich können Sie den Gebäudewert mit der linearen AfA für Wirtschaftsgüter abschreiben. Ist der Grundstückswert mit eingerechnet, müssen sie diesen zuvor dementsprechend abziehen. Bei den Sanierungskosten können Sie also in den ersten 8 Jahren 8% bei der Abschreibung des Denkmalschutzes geltend machen und 7% in den folgenden Jahren. Eine Objektsanierung bleibt somit durch die Abschreibungsmöglichkeiten für den Investor kostenneutral. Haben Sie geplant, die denkmalgeschützte Immobilie zum Eigennutz zu sanieren und sie nicht zu Vermietungszwecken zu nutzen, können Sie immerhin 90% der Sanierungskosten innerhalb von 10 Jahren durch die hohen Denkmal AfA Sätze abschreiben. Absetzbar sind ebenso die Zinsen, die Sie für ein etwaiges Bankdarlehen zu zahlen haben. Der Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes ist auch deshalb für die Eigennutzung interessant, weil in diesem Fall die Eigenheimzulage wegfällt. Dadurch reduziert sich Ihre jährliche Einkommenssteuerlast erheblich und Kapitalanleger profitieren zusätzlich im Zeitrahmen von 12 Jahren von Renditen im zweistelligen Prozentbereich. Nach Ablauf der Denkmalschutz AfA veräußern viele Investoren ihr Baudenkmal zu einem Verkaufspreis, der aufgrund der durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen weit höher liegt, als der vormalige Kaufpreis.

Meistens sind auch die Mieteinnahmen bei Denkmalschutz Immobilien höher, als bei herkömmlichen Immobilien, da diese Baudenkmäler durch die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erheblich an Wert gewinnen. Außerdem befinden sich historische Gebäude oft in attraktiven Gegenden. Somit bleibt Vermietern von denkmalgeschützten Liegenschaften mehr Geld in der Tasche. Wie hoch Ihre tatsächliche Steuererleichterung unterm Strich schließlich ist, hängt noch von weiteren Faktoren, wie Ihrer Steuerklasse, den Freibeträgen, der Anzahl Ihrer Kinder sowie weiteren Abschreibungsmöglichkeiten, die Sie in Anspruch nehmen können, ab. Ist die von Ihnen erworbene denkmalgeschützte Immobilie in so gutem Zustand, dass Sie diese vorerst nicht sanieren bzw. modernisieren müssen, kommt die Denkmalschutz AfA nicht zur Anwendung. In diesem Fall haben Sie jedoch noch immer die Möglichkeit, für den Kaufpreis die lineare AfA abzusetzen. Diese beträgt bei historischen Gebäuden zwischen 2% und 2,5% pro Jahr, da hier auf einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren gerechnet wird, je nach Alter des Gebäudes. Sollten Sie aber später doch noch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornehmen, können Sie dieses Vorhaben mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und die jeweiligen Kosten dann mit einer erhöhten Abschreibung steuerlich geltend machen.

Wie Sie die Denkmal AfA berechnen und Steuern sparen

Ein vereinfachtes Beispiel für die Berechnung der Sonderabschreibung für Denkmalschutz könnte folgendermaßen aussehen: Für eine renovierungsbedürftige Denkmal Immobilie zahlen Sie als unverheirateter, kinderloser Käufer mit einem Jahreseinkommen von 50.000 bis 60.000 Euro einen Kaufpreis von 120.000 Euro. Davon haben Sie 80.000 Euro für das Grundstück investiert, die Sie vor der Anwendung der Abschreibung für Denkmalschutz von den 120.000 Euro abziehen müssen. Den Restbetrag von 40.000 Euro können Sie mit der linearen AfA abschreiben. Diese beträgt bei historischen Gebäuden 2% bis 2,5% auf 40 bzw. 50 Jahre, je nach Alter des Bauwerks. Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, werden mit 2,5% pro Jahr abgeschrieben, das sind bei einen Kaufpreis von 40.000 Euro etwa 1.000 Euro pro Jahr. Die von Ihnen geplanten Sanierungskosten werden sich auf rund 600.000 Euro belaufen. Diese 600.000 Euro können Sie nun über die Denkmal AfA in den ersten 9 Jahren mit 9% pro Jahr abschreiben, was etwa 54.000 Euro ergibt.

Angenommen, Sie leihen sich die benötigten 600.000 Euro für die Sanierung und Modernisierung von der Bank mit einem Zinssatz von 2%, einer Tilgung von 2% und einer Zinsfestschreibung für 15 Jahre. Die Monatsrate, die Sie laut Zinssatz und Tilgung an die Bank zu zahlen haben, beträgt also insgesamt 2.000 Euro. Die Zinsen, die sich bei 600.000 Euro und einem Zinssatz von 2% auf etwa 12.000 Euro belaufen, können Sie nun ebenfalls steuerlich geltend machen. Falls Sie Ihr denkmalgeschütztes Objekt vermieten, kommen noch die monatlichen Mieteinnahmen hinzu, die meistens höher sind, als die monatlichen Tilgungsraten für das Bankdarlehen. Wenn Sie sich zusätzlich ein Sondertilgungsrecht von zum Beispiel weiteren 5% des Darlehens bei der Bank jährlich einräumen lassen, haben Sie die Möglichkeit, bei Mietüberschüssen die Abzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Unterm Strich kann Ihnen die Sonderabschreibung für Denkmalschutz bei diesem Beispiel mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 50.000 bis 60.000 insgesamt eine Steuererleichterung von bis zu 30.000 im Jahr bringen. Einen wichtigen Faktor bei Ihrer Berechnung des zu versteuernden Jahreseinkommens ist außerdem die Kirchensteuer. Diese beträgt in Baden-Württemberg und Bayern 8%, in allen übrigen Bundesländern 9% und muss bei der Berechnung der Einkommenssteuerlast mit berücksichtigt werden.

Die Denkmal AfA Voraussetzungen

Vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist es ratsam, sich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen, der Erfahrung mit der Vermittlung von Baudenkmalen in einem bestimmten Bundesland vorweisen kann. Es gibt einige Denkmal AfA Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, um die steuerlichen Vergünstigungen in Anspruch nehmen zu können und die im Einzelnen vom Experten geprüft werden sollten. Zum Beispiel darf das Modernisierungs- und Sanierungskonzept nicht gleich einem Steuerstundenmodell sein. Auch Investoren in Immobilien müssen die gesetzlichen Beschränkung der Verlustzurechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen beachten. Das gilt ebenso für die Einkunftsarten Verpachtung und Vermietung. Der Steuerberater Ihres Vertrauens kann Ihnen detailliert darlegen, welche Investitionsobjekte von der Verlustzurechnungsbeschränkung nicht betroffen sind. Eine weitere Voraussetzung, um die Denkmal AfA anwenden zu können, betrifft die Eigennutzung und besagt, dass Sie zuvor nie eine Eigenheimzulage in Anspruch genommen haben dürfen.

Es ist übrigens nicht zwingend notwendig, dass Sie alleiniger Besitzer der Denkmal Immobilie sind, um die Denkmal AfA in Anspruch nehmen zu können. Der anteilige Besitz an der Immobilie oder an einer Eigentumswohnung, die sich in einem denkmalgeschützten Gebäude befindet, genügt für die Beantragung der Denkmalschutz AfA. Die Beratung durch einen Fachmann in Sachen denkmalgeschützte Bauwerke ist auch deshalb empfehlenswert, weil die Bestimmungen zu Denkmal AfA Voraussetzungen in den einzelnen Bundesländern voneinander abweichen können. Die Denkmalschutzbehörden des jeweiligen Bundeslandes legen nicht nur fest, welche Bauwerke als Denkmale gelten, sondern regeln auch die Bestimmungen, wie diese zu pflegen sind, was sich wiederum auf die Sanierungs- und Modernisierungskosten auswirkt. Die Vorgaben der Denkmalschutzbehörden, die auch im Denkmalschutzgesetz (DSchG) des jeweiligen Bundeslandes festgeschrieben sind, sollten unbedingt berücksichtigt werden, da sonst das Finanzamt beantragte Abschreibungen ablehnen kann. Nur die anschließende Berechnung der Abschreibung für Denkmalschutz ist bundesweit einheitlich geregelt.

Das Thema Denkmal AfA ist also sowohl für Investoren als auch für Privatpersonen zur Eigennutzung einer denkmalgeschützten Immobilie interessant. Sollten Sie als Privatperson demnächst einen Umzug in eine Eigenheimimmobilie geplant haben, lohnt es sich auf jeden Fall, sich mit Denkmalschutz Immobilien auseinanderzusetzen. Ganz abgesehen davon, dass das Leben in einer Traumimmobilie, wie in einem Schloss, in einer Villa oder in einem historischen Stadtpalais etwas ganz Besonderes ist.